Apartman yöneticisi hırsızlık yapmış nasıl kanıtlarım?

Aşağıda adım adım, kanıta dayalı ve hukuka uygun bir yol haritası bulacaksınız. Hedef: (1) hesapsızlığı belgelenebilir hale getirmek, (2) yöneticiyi görevden almak/hesap sormak, (3) gerekirse cezai ve hukukî süreç başlatmak. Aşağıdaki adımları mümkünse yönetim kurulu veya kat malikleri kurulu kararıyla uygulayın.

1) Ön hazırlık — Hızlı ama usulüne uygun

Genel kurulu toplayın (olağanüstü genel kurul): Kat Mülkiyeti Kanunu ve apartman iç yönetmeliğine göre, kat maliklerinin imzalarıyla olağanüstü genel kurul çağrısı yapılır. Gündeme “yöneticinin hesaplarının incelenmesi ve geçici yönetici atanması” maddesini koyun.

Noter aracılığıyla bilgi talebi gönderin: Yöneticiden resmi olarak (noter veya iadeli taahhütlü) muhasebe kayıtlarını, banka ekstrelerini, gelir-gider belgelerini, faturalarını, sözleşmeleri ve kasa defterlerini talep edin. Resmî talep, sonrasında delil olarak kullanılabilir.

2) Kanıt toplama — Defter yoksa tekrar oluşturulabilecek veriler

Banka hareketleri ve dekontlar: Apartman adına açılmış banka hesabı varsa banka ekstreleri ve hesap hareketleri talep edin. Yöneticinin hesapları apartman hesabı dışında kişisel hesapta da tuttuysa (şüphe varsa) bunu tespit etmeye çalışın.

Tedarikçi/fatura talepleri: Elektrik/ısıtma/su sayaçları, servis faturaları, bakım onarım faturaları, teklif ve sözleşmeler. Tedarikçilerden bağımsız dekont alabilirsiniz.

Görgü tanıkları ve iletişimler: Kat maliklerinin yöneticiden aldığı sözlü beyanlar, mesajlaşmalar, e-postalar, WhatsApp kayıtları (varsa ekran görüntüleri).

Güvenlik kamera kayıtları / giriş-çıkış: Ödeme veya kasa hareketiyle ilgili fiziksel kayıtlar varsa alın.

Sayım / envanter: Apartmanda malzeme stokları varsa sayım yapın ve tutanakla belgeleyin.

3) Bağımsız inceleme — Finansal tespit

Adli mali müşavir / bilirkişi görevlendirin: Genel kurul kararıyla adli mali müşavir veya bilirkişi atatılarak hesapların yeniden oluşturulması sağlanır. Eksik defter bile olsa banka kayıtları, faturalar ve harcama belgeleri üzerinden geriye dönük hesaplama yapılabilir.

Geçici yönetici veya denetim komitesi atayın: İnceleme tamamlanana kadar harcamaları kısıtlamak ve süreci yönetmek için.

4) Hukuki adımlar — Suç duyurusu ve tazminat

Savcılığa suç duyurusu: Eğer adli mali müşavir incelemesi zimmet/ödeme usulsüzlüğü gösteriyorsa, Cumhuriyet Savcılığı’na “zimmet” ve/veya “hırsızlık” şüphesiyle suç duyurusunda bulunun. Noterle belgelendirilmiş taleplerin reddi, belgelerin eksikliği, bilirkişi raporu delil niteliğindedir.

Ceza ve hukuk davaları: Ceza davası ile suçun soruşturulmasını talep edebilirsiniz; ayrıca ayrı bir tazminat davası (hukukî) ile maddi zararların ödetilmesini isteyebilirsiniz.

Yöneticinin görevden alınması ve tazminat sorumluluğu: Genel kurul, usulsüzlük tespitinde yöneticiyi görevden alıp yeni yönetici atayabilir ve tazminat talep edebilir.

5) Önleyici tedbirler (gelecekte tekrar yaşanmaması için)

Defter, fatura ve banka hareketleri düzenli tutulacak; dijital arşiv zorunlu kılınacak.

Yönetim işleri için çift imza veya mali kontrollü onay süreçleri (ör: iki kişi onayı) getirilsin.

Düzenli denetim/yeminli mali müşavir raporu zorunlu hale getirilsin.

Yönetim hesapları online erişimli (read-only) banka raporuyla paylaşılmalı.

Örnek — Olağanüstü Genel Kurul Gündem Maddesi (Kısa, kullanılabilir)

Açılış ve yoklama

Yöneticinin mali kayıtlarının incelenmesi için adli mali müşavir / bilirkişi tayini

Yöneticiye noter kanalıyla belgelerin 7 iş günü içinde sunulması talebi

Geçici yönetici atanması (inceleme süresince)

Diğer hususlar ve kapanış

Örnek — Noter’e Gönderilecek Kısa Bilgi Talep Metni

“Apartman/ Site yönetimi ile ilgili olarak 01/01/2024 — 31/12/2024 dönemi gelir-gider defterleri, banka ekstreleri, tahsilat-dekontları, fatura ve sözleşmeler ile kasa kayıtlarının 7 (yedi) iş günü içinde tarafımıza sunulmasını talep ederiz. Aksi takdirde olağanüstü genel kurul kararı ve adli süreç başlatılacaktır.”

Örnek — Savcılığa Sunulabilecek Kısa Suç Duyurusu Başlığı (İçerik bilirkişi raporuna göre genişletilecek)

Konu: Apartman yönetimi hesabında usulsüzlük / zimmet şüphesi nedeniyle şikayet ve soruşturma talebi.
Ekler: Genel kurul kararı (varsa), noter yazısı, adli mali müşavir raporu (varsa), tanık listesi.

Not: Bu şablonlar genel amaçlıdır; kesin ve bireysel hukuki tavsiye için bir avukatla görüşmenizi öneririm.

Hızlı Hatırlatma & Uyarı

Delil toplama usulüne dikkat edin: Elektronik delillerin (mesaj, e-posta) orijinalliğini koruyun; gerekirse ekran görüntüsünü nota onaylatın.

Hukuki süreçler teknik ve ayrıntılıdır: Somut adımlar için bir avukat ve adli mali müşavirle çalışmak sürecin hızlanmasını ve delil değerinin artmasını sağlar.